Postępowanie legalizacyjne w stosunku do budynku usytuowanego z pominięciem odległości od granicy z działką sąsiednią – na podstawie wyroku NSA z dnia 10 maja 2019 r. II OSK 1563/17

W Polsce orzeczenia sądów – w tym Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego – nie są źródłem prawa. Oznacza to, że na ich podstawie nie mogą być rozstrzygane inne sprawy. Jednak orzecznictwo sądów stanowi bardzo ważną wskazówkę przy wykładni przepisów prawa, w tym Prawa budowlanego. Przykładowo, w jednej z prowadzonych ostatnio przez Kancelarię spraw wykorzystaliśmy wyrok NSA z dnia 10 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1563/17 dotyczący postępowania legalizacyjnego – a więc procedury mającej na celu usankcjonowanie nielegalnie wzniesionej budowli. Jak przebiega takie postępowanie oraz co istotnego na jego temat powiedział Naczelny Sąd Administracyjny we wskazanym wyroku? Okazuje się, że to jedno z kluczowych orzeczeń właściwie dla całego rynku budowlanego.

Legalizacja samowoli budowlanej – o czym pamiętać?

W pierwszej kolejność warto zaznaczyć, że w świetle przepisów składających się na Prawo budowlane wzniesienie budynku bez zezwolenia lub zgłoszenia bądź wbrew sprzeciwowi wniesionemu przez organ administracji stanowi samowolę budowlaną. Trzeba o tym pamiętać pomimo tego, że nowelizacja Prawa budowlanego z ostatnich lat wyraźnie zmierza do tego, aby jak najwięcej obiektów można było stawiać bez zachowania szczególnych formalności.

Legalizacja samowoli budowlanej jest postępowaniem, w wyniku którego nielegalnie wzniesiona budowla może zgodnie z prawem funkcjonować w obrocie. Postępowanie legalizacyjne może zostać przeprowadzone z inicjatywy samego inwestora bądź organu administracji budowlanej. Jednak odpowiedź na pytanie jak zalegalizować samowolę budowlaną zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Przy czym zawsze kluczowe znaczenie ma art. 48 i art. 49 Prawa budowlanego.

Jak zalegalizować samowolę budowlaną? Najważniejsze zasady

Zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego w momencie, w którym organ nadzoru budowlanego stwierdzi samowolę budowlaną, wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Informuje się w nim o możliwości złożenia przez inwestora wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. Legalizacja samowoli budowlanej możliwa jest tylko wówczas, gdy inwestor przedłoży stosowne dokumenty. Ich zakres jest uzależniony od rodzaju budynku, który został nielegalnie wzniesiony.

W praktyce może chodzić m.in. o zaświadczenie o zgodności inwestycji z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź o projekt zagospodarowania działki lub terenu. W większości przypadków postępowanie legalizacyjne prowadzi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Obok standardowej ścieżki ustawodawca przewidział także uproszczone postępowanie legalizacyjne. Na czym ono polega?

Uproszczone postępowanie legalizacyjne – kiedy się je stosuje?

Jeżeli od zakończenia budowy – będącej samowolą budowlaną – upłynęło 20 lat, przeprowadza się uproszczone postępowanie legalizacyjne. Jak sama nazwa wskazuje, postępowanie to ma na celu legalizację samowoli w jak najprostszy sposób. W uproszczonej legalizacji również należy przedłożyć stosowne dokumenty, spośród których najważniejsza jest ekspertyza techniczna, która ma odpowiedzieć na pytanie czy stan obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Poza tym uproszczone postępowanie legalizacyjne jest tańsze, gdyż nie pobiera się za nie opłaty legalizacyjnej. Tym samym właściciel musi ponieść jedynie koszty ekspertyzy budowlanej oraz inwentaryzacji geodezyjnej budynku.

Wyrok NSA w sprawie II OSK 1563/17 – istotne orzeczenie

W przytoczonym powyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany w sprawie II OSK 1563/17 – kluczowa wątpliwość dotyczyła usytuowania budynku. Zgodnie z normami budowlanymi wymagana odległość budynku od granicy działki zależy przede wszystkim od rozmiarów samego budynku. Jednak w zdecydowanej większości przypadków usytuowanie budynku od granicy działki określają dwie długości: 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy lub 3 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Choć należy pamiętać, że – zwłaszcza w przypadku poważniejszych inwestycji budowlanych – odległości te mogą być większe.

We wskazanym wyroku NSA zwrócił  uwagę, że nie zawsze przekroczenie parametrów określających odległość budynku od granicy działki oznacza naruszenie norm techniczno-budowlanych, wymagających przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego. Otóż Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nieprawidłowe usytuowanie budynku na działce nie zawsze oznacza naruszenie przepisów techniczno-budowlanych, które powinno skutkować niezatwierdzeniem projektu budowlanego. NSA zauważył, że chodzi tu o sytuacje, gdy odstąpienie od warunków technicznych nie wiąże się z powstaniem zagrożenia dóbr chronionych prawem publicznym, np. wprowadzeniem groźby pożaru, choroby, uszkodzenia mienia.

Nieprawidłowe usytuowanie budynku – co zrobić?

W przypadkach, gdy nie zachowano wymaganej odległości od granicy działki, to nie zawsze trzeba stawiać pytanie jak zalegalizować samowolę budowlaną. Może się bowiem okazać, że w ogóle nie mamy do czynienia z taką samowolą, a więc ze wzniesieniem budynku niezgodnie z przepisami. Tym samym w pierwszej kolejności należy przeanalizować naturę naruszenia przepisów. Analogicznie należy postąpić wówczas, gdy organ odmówi zatwierdzenia projektu budowlanego, powołując się na to, że zakłada on nieprawidłowe usytuowanie budynku. Nie zawsze taki błąd – czy też celowe działanie – dyskwalifikuje projekt, jako niezgodny z prawem. Gdyby organ odmówił jego zatwierdzenia z takich przyczyn, wskazane orzeczenie NSA powinno być ważnym argumentem na etapie odwoławczym.

Nie oznacza to jednak, że sąsiedzi budynku postawionego zbyt blisko granicy działki w ogóle są pozbawieni możliwości działania. Wręcz przeciwnie, w końcu nawet NSA w omawianym tu wyroku zauważył, że taka sytuacja może naruszać przepisy prawa cywilnego. Budynek posadowiony za blisko granicy działki często poważnie ingeruje w prawo własności sąsiadów, utrudniający im korzystanie z ich działki czy wybudowanego na niej budynku. Może to być zarzewiem istotnego sporu cywilnoprawnego i roszczeń odszkodowawczych.

Prawa budowlanego lepiej przestrzegać

Z tych względów planując i realizując inwestycję budowlaną, po prostu warto przestrzegać przepisów prawa budowlanego, choć wcale nie musi to oznaczać zbędnego formalizmu. Dzięki takiej postawie inwestor może mieć pewność, że będzie mógł spokojnie użytkować swój budynek, nie narażając się na konflikty z prawem czy z sąsiadami, które mogą kosztować sporo energii i środków niezbędnych do naprawy sytuacji.