Jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu w 2022 roku?

Planując budowę domu, należy zwrócić uwagę na wiele istotnych kwestii. Jedną z nich jest sposób, w jaki projektowana inwestycja będzie oddziaływała na zabudowę na działkach sąsiednich. W tym artykule poruszamy niezwykle ważny aspekt, jakim jest obszar oddziaływania obiektu budowlanego. Co kryje się pod tym pojęciem, kto jest odpowiedzialny za jego określenie i jakie zmiany w tym zakresie wprowadziła nowelizacja prawa budowlanego? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

Czym jest obszar oddziaływania obiektu?

Obszar obiektu budowlanego to teren w otoczeniu działki, w którego obrębie wprowadzone zostały ograniczenia w zakresie zabudowy. Zgodnie z przepisami, ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji oznacza określenie wpływu posadowienia obiektu budowlanego na działki sąsiednie. Analizy tego, w jaki sposób planowana zabudowa wpłynie na inne budynki oraz otaczające ją działki, należy dokonać jeszcze przed otrzymaniem pozwolenia na budowę.

Główną zasadą budownictwa jest to, że inwestor zobowiązany jest dostosować się do obowiązujących przepisów, co w praktyce oznacza, że projektowana przez Ciebie inwestycja nie może w negatywny sposób oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w najbliższym otoczeniu. Właśnie temu służy obszar oddziaływania obiektu. To z niego wynika m.in. konieczność przestrzegania minimalnych odległości przy sytuowaniu budynku przy granicy z działką lub zabudową sąsiednią.

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu

Dokładna definicja tego, czym jest obszar oddziaływania obiektu, znajduje się w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 roku. Warto dodać, że nowelizacja prawa budowlanego, która miała miejsce we wrześniu 2020 roku, wprowadziła dość istotną zmianę do pojęcia obszaru oddziaływania. Poprawka – choć z pozoru niewielka – znacznie zmienia istotę przepisu. Na czym polega ta różnica?

We wcześniejszym brzmieniu ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji obejmowało „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu”. Tworząc nowe prawo budowlane, ustawodawca usunął z cytowanej definicji fragment „w zagospodarowaniu”, przez co nowa definicja obszaru oddziaływania odnosi się już wyłącznie do ograniczeń w zabudowie.

Z punktu widzenia inwestora, nowelizacja prawa budowlanego przynosi zmianę na plus, gdyż termin „ograniczenia w zagospodarowaniu terenu” obejmuje znacznie szersze spektrum znaczeniowe niż ograniczenia w zabudowie. W tym pierwszym przypadku uwzględniano również takie formy oddziaływania na działki sąsiednie jak hałas, wibracje czy zanieczyszczenie powietrza. Po nowelizacji obszar oddziaływania ograniczony został wyłącznie do zabudowy, a więc m.in. kwestii odległości pomiędzy obiektami czy innych wymogów, wynikających z obowiązujących przepisów budowlano-technicznych.

Obszar oddziaływania obiektu – w jakim celu się go wyznacza?

Wiedząc już, czym jest obszar oddziaływania obiektu i jakie ograniczenia wprowadza, warto sprawdzić, w jaki sposób przepisy znowelizowanego prawa budowlanego realizowane są w praktyce. Najlepiej posłużyć się przykładem „z życia”. Załóżmy, że w Twoim sąsiedztwie ma powstać duży zakład przemysłowy, który swoją zabudową spowoduje zacienienie działek i obiektów sąsiednich oraz negatywnie wpłynie na wydajność sieci kanalizacyjnej, generując duże ilości ścieków. Jako właściciel sąsiedniej działki, znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego, możesz odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę i zablokować realizację takiej inwestycji.

Prawidłowe ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji jest bardzo ważne, ponieważ pozwala określić, kto faktycznie jest stroną sporu w ewentualnym postępowaniu administracyjnym. Do czego jeszcze potrzebny jest obszar oddziaływania, o którym mowa w art. 3 pkt 20 nowego prawa budowlanego? M.in. do tego, by sprawdzić, czy:

możliwa jest budowa budynku mieszkalnego w granicach obszaru oddziaływania działki,
oddziaływanie obiektu wpływa na sposób rozmieszczenia drzwi oraz okien w projektowanym budynku,
budowa niektórych elementów i urządzeń na działce (np. przyłączy, stanowisk parkowania, miejsca gromadzenia odpadów) będzie podlegała ograniczeniom.

Obowiązująca od 2020 roku nowelizacja prawa budowlanego w zakresie oddziaływania obiektów budowlanych warunkuje również kwestię zacieniania budynków na działkach sąsiednich lub ewentualnych utrudnień w dojeździe do nich.

Kto odpowiada za ustalenie obszaru oddziaływania inwestycji?

Oceną oddziaływania obiektu na działki sąsiednie zajmuje się uprawniony architekt na etapie sporządzania projektu technicznego. Warto zdawać sobie sprawę z faktu, że określenie oddziaływania inwestycji stanowi jeden z najistotniejszych elementów projektu budowanego, niezbędnego do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Warto dodać, że choć to projektant wyznacza obszar oddziaływania budynku, za jego ostateczną weryfikację odpowiedzialny jest urzędnik jednostki administracyjnej, wydającej pozwolenie budowlane.

W praktyce oznacza to, że urząd może stwierdzić, iż obszar oddziaływania obiektu został wyznaczony w sposób niepoprawny i wymaga rozszerzenia poza granice działki, na której projektowana jest inwestycja.

Jak wyznaczyć obszar oddziaływania budynku?

Wiesz już, czym jest obszar oddziaływania obiektu w myśl znowelizowanych przepisów prawa budowlanego i kto odpowiedzialny jest za jego określenie. Warto jeszcze sprawdzić, w jaki sposób wyznacza się teren, na którym planowana zabudowa może wywierać wpływ. Już na wstępie warto powiedzieć, że nie istnieje żaden uniwersalny sposób na wyznaczenie czy obliczanie oddziaływania inwestycji. Kluczowym czynnikiem jest oczywiście rodzaj projektowanej na działce zabudowy.

Osoba określająca oddziaływanie inwestycji musi uwzględnić, czy jest to budynek mieszkalny jedno- czy wielorodzinny, uciążliwy zakład przemysłowy czy niewielki obiekt o charakterze usługowym. Co istotne, analiza powinna odnosić się nie tylko do działek sąsiednich, ale także do wszystkich potencjalnych nieruchomości, które zarówno obecnie, jak i w przyszłości mogą znajdować się w terenie objętym oddziaływaniem inwestycji. Prawidłowo sporządzona ocena oddziaływania powinna składać się z części opisowej oraz tabeli, w której wymienione są wszystkie sąsiednie działki, a także podstawa formalno-prawna określająca włączenie ich do obszaru oddziaływania, jak również opis ewentualnego wpływu planowanej inwestycji na każdą z nich.

Oddziaływanie obiektu budowlanego – podsumowanie

Każdy inwestor, przed otrzymaniem pozwolenia na budowę, zobowiązany jest do ustalenia obszaru oddziaływania jego inwestycji na działki sąsiednie oraz znajdującą się na nich zabudowę. Za sporządzenie takiej oceny odpowiada projektant opracowujący dokumentację techniczną dla planowanego przedsięwzięcia. Choć nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu zawarta w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane wprowadza korzystne dla inwestorów zmiany, określenie wpływu planowanej budowy na sąsiednią zabudowę w dalszym ciągu wymaga staranności i dokonania wszechstronnej analizy.