Warunki przeniesienia pozwolenia na budowę – na podstawie wyroku II OSK 1407/18 – wyrok NSA z dnia 01 grudnia 2020 r.

Nie zawsze pozwolenie na budowę musi być realizowane przez tego, dla kogo zostało ono wydane. Decyzję tę – podobnie zresztą, jak prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia budowy – można przenieść na inny podmiot. Jak tego dokonać? Kluczową sprawą jest wypełnienie wszystkich formalności przewidzianych w Prawie budowlanym. Warto na nie spojrzeć z perspektywy ciekawego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, jaki zapadł w dniu 1 grudnia 2020 r., w sprawie o sygnaturze akt II OSK 1407/18.

Przeniesienie pozwolenia na budowę – najważniejsze kwestie

Przeniesienie pozwolenia na budowę zostało uregulowane w ustawie Prawie budowlane. Zgodnie z jej art. 40 ust. 1 pod pewnymi warunkami organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora. Warunki, jakie trzeba spełnić, aby możliwe było przeniesienie pozwolenia na budowę, to uzyskanie: oświadczenia o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę; oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; zgody dotychczasowego inwestora, na rzecz którego została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 grudnia 2020 roku, sygn. akt II OSK 1407/18 stwierdził, że decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli zostaną spełnione wszystkie z powyższych warunków, to organ nie ma prawa odmówić przeniesienia. Jest on po prostu związany złożonym wnioskiem, a jego rolą jest jedynie sprawdzenie formalnej poprawności samego wniosku i dokumentów złożonych wraz z nim.

Stronami postępowania w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę zawsze są dotychczasowy oraz nowy inwestor, a więc – innymi słowy – podmiot, któremu zostało udzielone pozwolenie na budowę oraz ten podmiot, na którego zgoda ta ma zostać przeniesiona. Jednocześnie warto zastanowić się jak przenieść pozwolenie na budowę? Można to zrobić na dwa sposoby: przez Internet lub tradycyjnie.

Jak przenieść pozwolenie na budowę?

Odpowiedź na pytanie, jak przenieść pozwolenie na budowę również zależy od przepisów Prawa budowlanego. Zgodnie z tą ustawą niezbędne jest złożenie stosownego wniosku o przeniesienie. Można tu uczynić elektronicznie – za pomocą portalu e-Budownictwo – albo w sposób tradycyjnie, poprzez wypełnienie stosownego formularza, dołączenie do niego odpowiednich dokumentów oraz przesłanie ich na adres organu. Dopuszczalne jest także ich osobiste złożenie w urzędzie.

Warto pamiętać, że przeniesienie może dotyczyć także praw wynikających ze zgłoszenia zamiaru przeprowadzenia inwestycji, do realizacji której wystarczające jest jedynie zgłoszenie. W tym przypadku procedura wygląda podobnie, jak przy przenoszeniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Kluczowe więc jest tu wyrażenie zgody na przeniesienie.

Zgoda na przeniesienie pozwolenia na budowę

Zgoda na przeniesienie pozwolenia na budowę musi zostać wyrażona przez inwestora, który ją otrzymał. Jednak nie zawsze inwestor musi wyrażać taką zgodę. Przepisy Prawa budowlanego stanowią, że zgoda na przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest wymagana, gdy własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Innymi słowy, jeżeli prawo własności nieruchomości lub użytkowanie wieczystego działki, na której miał być budowany obiekt, na który wydano pozwolenie na budowę, zostanie przeniesione, to ustawodawca zakłada, że poprzedni właściciel tym samym wyraził zgodę na przeniesienie także pozwolenia na budowę.

Skutki przeniesienia pozwolenia na budowę

Wraz z przeniesieniem decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora przechodzą wszystkie prawa i obowiązki wynikające z treści pozwolenia budowlanego. Tym samym w pozwoleniu tym – przy okazji jego przenoszenia – nie można dokonać jakichkolwiek zmian czy modyfikacji. W procedurze tej chodzi tylko o zmianę adresata decyzji o pozwoleniu na budowę. Koniecznie trzeba to uwzględnić, składając wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę. Może się bowiem okazać, że nowemu inwestorowi bardziej będzie opłacało się zdobyć własne pozwolenie, niż wykonywać to, które zostało wydane na rzecz jego poprzednika.

Jak podniósł Naczelny Sąd Administracyjny w przywoływanym już w wyroku w sprawie o sygnaturze akt II OSK 1407/18 przejęcie praw i obowiązków wynikających z treści decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczy także prawa kontynuowania procesu inwestycyjnego zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę, jak i ponoszenia konsekwencji wynikających z dotychczasowego procesu inwestycyjnego, w tym wykonywania obowiązków nałożonych przez organ. Stąd ten, na kogo przeniesiono decyzję o pozwoleniu na budowę, musi wypełnić nie tylko obowiązki wynikające z przepisów budowlanych, ale też te, które wynikają z treści decyzji.

Przeniesienie części pozwolenia na budowę

Co istotne, możliwe jest również przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego. Tu jednak – na co wskazuje się w orzecznictwie NSA – warunkiem jest możliwość wyodrębnienia takiej części oraz jej samodzielnego funkcjonowania zgodnie z zakładanym przeznaczeniem. Taka szansa pojawia się najczęściej przy inwestycjach wieloetapowych, zaprojektowanych, jako pewna całość, gdy ich poszczególne elementy mogą funkcjonować niezależnie.

W wyroku NSA z 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1407/18 przyjęto, że taką inwestycją może być budynek gospodarczo-garażowy z funkcją agroturystyczną wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem bezodpływowym, będący etapem rozbudowy stadniny koni – wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Problemem w tej sprawie okazał się fakt, że osoba, na rzecz której miała zostać przeniesiona decyzja, o pozwoleniu na budowę nie była rolnikiem indywidualnym. Tym samym nie posiadała ona prawa do prowadzenia gospodarstwa agroturystycznego, co – zdaniem organu oraz wojewódzkiego sądu administracyjnego – wykluczało możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę.

Jednak z taką argumentacją nie zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że każdy z elementów tej inwestycji może samodzielnie funkcjonować, a tym samym dopuszczalne jest przeniesienie także tylko części pozwolenia na budowę. Jednocześnie NSA zauważył, że to na organie spoczywa obowiązek wykazania, że w realiach danej sprawy niedopuszczalne jest przeniesienie części pozwolenia na budowę z uwagi na fakt, że mogłoby to doprowadzić do zerwania związku funkcjonalnego z całością inwestycji. Wówczas należy przeprowadzić postępowanie dowodowe, które wykaże wzajemną korelację przestrzenną wszystkich obiektów, ich bliskość oraz funkcje. Niedopuszczalne zaś jest opieranie się w tym względzie jedynie na przypuszczeniach, niepopartych dowodami.