Opłata legalizacyjna jako przesłanka uniknięcia rozbiórki – wyrok WSA Gdańsk z dnia 16-10-2013, II SA/Gd 21/13

Samowola budowlana to – najogólniej rzecz ujmując – sytuacja, w której dany budynek został wybudowany bez wymaganych prawem formalności, a więc bez pozwolenia na budowę bądź bez dokonania właściwego zgłoszenia. W takiej sytuacji istnieją właściwie dwa wyjścia: przeprowadzenie procedury legalizacji bądź rozbiórka samowoli. Nadzór budowlany, który ma obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa, nie może zastosować innej ścieżki postępowania. Jednym z warunków zalegalizowania samowoli budowlanej jest wniesienie opłaty legalizacyjnej, której wysokość została określona w Prawie budowlanym. Brak opłaty może oznaczać, że obiekt trzeba będzie rozebrać. Ciekawe analizy w tym względzie przeprowadził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 16-10-2013, sygn. akt II SA/Gd 21/13. Co warto o nich wiedzieć?

Opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną

Opłata legalizacyjna stanowi jeden z elementów procedury legalizacji samowoli budowlanej. Procedura ta – mówiąc w największym skrócie – ma na celu doprowadzenie do sytuacji, w której obiekt wzniesiony bez wymaganych prawem formalności może być użytkowany zgodnie z prawem. Przeprowadzenie procedury legalizacyjnej jest najprostsze w sytuacji, w której obiekt spełnia wymagania przewidziane w przepisach techniczno-budowlanych oraz jest zgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy. Jeżeli tak nie jest, to legalizacja samowoli budowlanej może wymagać przebudowy budynku.

W każdym z tych przypadków opłata legalizacyjna samowoli budowlanej jest ostatnim etapem legalizacji. Bez jej wniesienia właściwie niemożliwe jest wydanie przez organ administracji budowlanej decyzji legalizacyjnej. Tym samym pytanie, ile wynosi opłata legalizacyjna ma kluczowe znaczenie dla wszystkich starających się o legalizację samowoli budowlanej. W związku z tym warto poznać okoliczności wpływające na jej wysokość. Jak skalkulować opłatę legalizacyjną?

Ile wynosi opłata legalizacyjna?

Ustalenie, ile wynosi opłata legalizacyjna wymaga wzięcia pod uwagę szeregu różnych okoliczności. Kluczową sprawą jest ocena, z jakim dokładnie obiektem budowlanym, wzniesionym bez zachowania formalności, mamy do czynienia. Przy czym przez „formalności” rozumie się zarówno uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i zgłoszenie budowy. W przypadku budowy przeprowadzonej bez zgłoszenia opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną jest stała i wynosi 2 500 zł lub 5 000 zł – w zależności od obiektu budowlanego.

Jeżeli natomiast opłata legalizacyjna ma być kalkulowana dla obiektu, który należy wznosić na podstawie pozwolenia na budowę, to stosuje się specjalny wzór uregulowany w ustawie Prawo budowlane. W takich okolicznościach stawkę opłaty wynoszącą 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu budowlanego. Współczynniki te definiuje załącznik do Prawa budowlanego. Przykładowo opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną w postaci domu jednorodzinnego wynosi przeważnie ok. 50 000 zł.

Warto podkreślić, że do opłat legalizacyjnych stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej, a to oznacza, iż istnieje możliwość wnioskowania o odroczenie ich płatności, rozłożenie na raty czy częściowe umorzenie. Ponadto w przypadku uproszczonej procedury legalizacyjnej omawiana tu opłata nie jest w ogóle pobierana. Jednak podstawowym warunkiem umożliwiającym skorzystanie z uproszczonej procedury jest to, żeby od zakończenia upłynęło więcej, niż 20 lat.

Wyrok gdańskiego WSA z dnia 16-10-2013, II SA/Gd 21/13

Ciekawe – także z praktycznego punktu widzenia – analizy na temat charakteru opłaty legalizacyjnej przedstawił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 16 października 2013 roku, sygn. akt II SA/Gd 21/13. Jednym z wątków sprawy rozstrzygniętej w tym wyroku była analiza możliwości oceny przez nadzór budowlany zasadności nałożenia – w realiach konkretnego przypadku – opłaty legalizacyjnej oraz ustalenia jej wysokości.

Gdański WSA – powołując się m.in. na wcześniejsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego – stwierdził, że postępowaniu legalizacyjnym organ nie bada, czy opłata legalizacyjna samowoli budowlanej jest zasadna, ani nie ma możliwości nałożenia jej w wybranej przez siebie wysokości. Otóż wysokość opłaty legalizacyjnej wynika właściwie wprost z przepisów Prawa budowlanego. Nadzór budowlany ma obowiązek je po prostu zastosować.

Brak legalizacji oznacza konieczność rozbiórki

W związku z tym inwestor, który uważa, że opłata legalizacyjna została na niego niesłusznie nałożona – o ile została ona rzeczywiście prawidłowo obliczona przez organ budowlany – może jedynie dążyć do wykazania, że dany obiekt został błędnie uznany za samowolę budowlaną. Można to uczynić na wiele różnych sposobów, przykładowo wskazując, że stosowne formalności zostały dopełnione przed rozpoczęciem budowy bądź udowadniając, iż organ pomylił się, przyjmując, że dany obiekt można legalnie wybudować tylko na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia.

Poza tym – o czym również przypomniał gdański WSA w omawianym wyroku – samowola budowlana nie musi być legalizowana. Jeżeli jednak właściciel nielegalnie wzniesionego budynku postanowi nie przeprowadzać postępowania legalizacyjnego, to musi liczyć się z nałożeniem na niego obowiązku rozbiórki obiektu. Organ administracji budowlanej w takich okolicznościach nie ma innego wyjścia, a jego decyzja zależy od strategii przyjętej przez właściciela budowli wzniesionej, jako samowola budowlana. W istocie to od niego zależy rozstrzygnięcie sprawy.

Nadzór nie może działać dowolnie

W wyroku zapadłym w sądzie administracyjnym w Gdańsku w sprawie o sygnaturze akt II SA/Gd 21/13 jednoznacznie wskazano, że przepisy Prawa budowlanego nie pozostawiają tutaj organowi swobody decyzji – analogicznie, jak przy kalkulowaniu wysokości opłaty legalizacyjnej. Postępowanie legalizacyjne – jak wskazano w uzasadnieniu tego wyroku – zmierza do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a zatem do stanu, w którym obiekt budowlany, uznany za spełniający wymogi prawa, będzie mógł istnieć (z jednoczesnym zobowiązaniem inwestora do uiszczenia opłaty legalizacyjnej), albo będzie podlegał rozbiórce, jeżeli inwestor nie spełni wymogów przewidzianych prawem.

Za rozbiórkę płaci właściciel

W wyroku, do którego się tu odwołujemy gdański WSA przypomniał jeszcze jedną rzecz: koszty rozbiórki samowoli budowlanej ponosi jej właściciel. Te z kolei są niemałe, gdyż obejmują nie tylko konieczność skorzystania z usług specjalistycznej firmy, ale również opłacenie stosownego nadzoru nad przebiegiem rozbiórki. W związku z tym nierzadko może okazać się, że tańszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie procedury legalizacyjnej. Zwłaszcza gdy ma ona dotyczyć samowoli obiektów starszych niż 20 lat, kiedy to zastosowanie będzie mieć uproszczona procedura legalizacyjna. Co do zasady poniesienie kosztów legalizacji jest wtedy niższe, niż opłacenie rozbiórki. Choć oczywiście zawsze warto przeliczyć, która z opcji się bardziej opłaca.